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前言:買房子是多數人的一生大事。不過,釵H人在辦
理房貸時,卻一心只想「趕快把房貸辦下來,日後再每
月努力償還」,卻常常忽略掉房貸其實不只是單純的負
債而已,它還是一個可以理財的工具。

根據統計,國人的房屋自有率已經高達八五%。但是因
為房價動輒高達數百萬或上千萬元,除了少數極有錢的
富人之外,大多數民眾都會選擇透過房屋貸款來一圓購
屋夢。

建華銀行個人金融部副理高國興指出,過去房子通常與
「不動產」及「流動性低」畫上等號。民眾買房子除了
自住、出租或買賣之外,根本不知道房貸如果運用得當
,可以讓自己或整個家庭的理財更具彈性、生活過得更
輕鬆,更有助於完成人生的其他夢想。

其實,所有的房貸客戶都是一樣的,都希望自己的貸款
利率最低,能節省最多的錢,也就是能夠「省成本」或
「省利息」。不過,根據高國興的觀察,多數人在辦理
房貸時,通常會犯了以下幾項錯誤的迷思。

※低利率是惟一選擇?再看看有無其他附加價值

迷思一,利率低是挑房貸的惟一選擇。高國興指出,各
家銀行包裝房貸的方式不一,有些標榜第一年超低利率
,有些用三年的優惠利率來作訴求,也有用較長的貸款
期限,以時間換取空間來吸引客戶的……,林林總總令
人眼花撩亂,但是他提醒這些貸款戶,從長天期的平均
牌告利率來看,各銀行的差異不大,只是優惠的數字高
低與年限不同而已。

事實上,銀行對貢獻度不同、往來深度不同的客戶,利
率優惠條件的標準各異。精打細算的房貸客戶,不能只
看短期的牌告利率較低,就以此做為選擇房貸的惟一考
量。尤其是想轉貸的民眾,更不能忘記隱藏在背後的成
本,如代書費、清償塗銷及重新設定的地政規費,還有
原貸款銀行是否有提前清償的罰款等,都是必須考慮的
條件。

高國興也強調,客戶是否真的能占到便宜,並不能單看
利率數字的高低,還應該注意房貸的其他附加價值。例
如:負責推薦房貸的理財專員是否夠專業,能否為客戶
選擇最有利的貸款商品,或最有利的房貸利率?甚至在
辦妥房貸之後,後續相關投資理財建議及規畫的提供,
才是客戶真正能「A到好康」的重點。

※錢借愈多愈好?小心利率上揚愈還愈多

迷思二,借的錢愈多,才是好房貸。目前釵H客戶迷信
能借到房價百分之一百的房貸才是優質的商品。事實上
,資金是需要成本的,多借錢必須負擔更多的利息,特
別當市場利率向上翻揚之際,勢必會增加借款人的財務
負擔,讓自己好像在「愈還愈多,似乎永遠還不完」的
噩夢中循環。因此,為了顧及日後的生活品質,高國興
建議想貸款的民眾,要審慎衡量自己的還款能力及期限
,不超過自己能力負擔的貸款,才是最明智的選擇。

※借了錢就開始還? 還是可以隨借隨還

迷思三,房貸只能還,不能靈活運用。事實上,房屋貸
款商品已經朝向多元化發展,並衍生出非常多針對不同
財務需求族群設計的產品。因此,辦理房屋貸款之後,
每月努力還錢,卻無法靈活動用的舊式房貸,早就是不
合時宜的落伍商品。取而代之的,應該是「可以隨借隨
還,有借才會計算利息」的理財型房貸才是上品。

※房子拿來做資金周轉? 理財型房貸比現金卡好用

迷思四,資金周轉時不會善用房子為借款工具。在現金
卡氾濫的今天,釵H人身上都備有一張在有急用時就可
以「領」錢的現金卡。沒錯,現金卡是相當方便的借錢
工具,它提供持卡人一個固定的循環額度,只要在此金
額之內,持卡人可以隨時動用,並且根據動用的金額計
息。對一些可能隨時需要資金周轉,無法耐心等候銀行
逐一審核貸款程序的民眾來說,現金卡確實提供了實質
上的便利與快速。

但是,現金卡最大的缺點就在於它的利率高得嚇人(大
約一二%至一八%)。相對於無擔保、純信用的現金卡
高利率,利用房屋貸款做抵押的理財型房貸利率,卻相
對便宜甚多(請見表格)。事實上,理財型房貸不但是
目前各種借款管道中,成本最低廉的,也同時具有「隨
借隨還,有借才計算利息」的優點。

※理財型房貸選擇不多?滿足不同財務需求背景的人

迷思五,理財型房貸只有一種,而且每家銀行的內容都
差不多。事實上,理財型房貸不但有最常見的「額度可
以循環利用」的基本型外,還有所謂的「抵利型」或「
免利型」的選擇。對不同財務需求背景的人來說,適合
採用的房貸類型也不一樣。

高國興以基本的理財型房貸為例,它的特點是「提供借
款人一個可以隨時動用的『額度』,同時隨借隨還,任
君選擇,並且按日計息」;至於「優利型房貸」又稱為
「抵利型」或「免利型」房貸,它的優勢是「存款利息
可抵貸款利息,適合有積蓄,但希望保持隨時可動用資
金彈性」的一般大眾。

※拉長貸款年限減輕負擔?臨時周轉不要輕易動用

迷思六,動用寬限期或拉長貸款年限來減輕繳款負擔。
對於年紀輕,收入不豐的房屋首購族來說,善用房貸寬
限期,並且拉長申貸的年限(例如由二十年延長到三十
年),確實可以透過每個月月付金的降低,分散房貸的
財務壓力。

但是,如果單純只是臨時周轉或投資需求,那麼因貸款
年限拉長所增加的利息支出就值得考量。所以,若不希
望手頭因為錢全繳了房貸而變得吃緊,那麼善用理財型
房貸,其實就能解決以上的困擾,而不需要動用到寬限
期與延長申貸年限的行為。

貸款戶所付利息的多寡,與本金償還的時間有密切關係
。如果快速償還本金,貸款戶的利息負擔才會比較低。
所以高國興指出,從「不想讓銀行多賺些利息」的前提
出發,貸款戶最好是不要輕易動用寬限期的優惠,或是
應該縮短借款的年期才是。

※破除六大迷思  四大行動重點提示

為了避免落入以上的六大房貸迷思,並且努力將不動產
變為流動性高的理財工具,高國興從專業的角度出發,
提供想要辦理房屋貸款的民眾以下四大重點:

重點一,如果還沒有房屋貸款的人,在開始向銀行辦理
房貸時,就先做好規畫並慎選適合的商品。除非不得已
,盡量以較具彈性的理財型房貸為主。特別是預期未來
會有資金周轉需求的民眾,理財型房貸應該是首要選擇

重點二,一旦選定了適合自己的理財型房貸後,應該要
確實了解所辦房貸的特色、弁遄A以及它在理財上的正
確運用方法。舉例來說,如果辦的是理財型房貸,未來
如果有一大筆現金入帳(像是年終獎金),就可以立即
償還貸款,讓貸款的本金降低。如此不但可以節省一筆
利息費用,也多了一筆未來再循環動用的資金;假如自
己辦理的是優利型房貸,在有錢時,就應該盡量存到銀
行帳戶中,也同樣能達到「盡速償還本金(降低未來利
息負擔)」與「多一筆靈活資金」的弁遄C

重點三,依照資金需求的長短,決定臨時周轉的來源。
高國興強調,有資金需求時,應根據期間長短來決定借
錢的方式,而非採取不變的對應方式。如果是短期資金
的周轉,就適合直接動用理財型房貸的循環額度;如果
是長期資金的投入,則應該與銀行的房貸專員另行討論
,再重新配置貸款的金額與方式。

重點四,最後,選擇一位好的房貸專員,等同於選擇一
個好的房貸商品。高國興強調,好的房貸專員可以幫民
眾選擇最適合的商品,同時在辦完貸款之後,還能提供
其他量身訂作的理財規畫及建議,創造個人財富管理最
完整的價值。因為理財是長久而嚴肅的決策過程,而一
位好的房貸或理財專員,才能幫助有需求的民眾,順利
而循序漸進地達成投資理財的目標。(本文選自《今周
刊》特刊《MAN POWER挑戰人生中場》)(更多精采內容
,詳見《今周刊》第479期)

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